Prof. Dr. Harald Simons arbeitet seit 1993 beim Forschungsinstitut empirica (Berlin, Bonn, Leipzig) und ist seit 2002 Mitglied des Vorstandes. Zugleich ist der Volkswirt seit 2010 Professor für Volkswirtschaftslehre insbesondere Mikroökonomie an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig. Er war Referent beim jüngsten Baugewerbetag des Baugewerbe-Verbandes Niedersachsen in Oldenburg.
Herr Professor Simons, viele politische Akteure fordern, dass wir mehr bezahlbaren Wohnraum brauchen, weil hier große Lücken klaffen würden. Stimmt das? Und: Wie kommen wir am besten zu mehr Wohnungen?
Die pauschale Forderung nach mehr Wohnraum stimmt so nicht. In weiten Bereichen Deutschlands haben wir einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt, wenn nicht sogar Überschüsse. Wir haben dort Kaltmieten von vier Euro. Das betrifft auch weite Bereiche Niedersachsens – generell trifft das für alle Regionen zu, die nicht mehr im Speckgürtel teurer Städte liegen. Wichtig ist mir noch zu erwähnen, dass es nicht pauschal ein Stadt-Land-Gefälle von teuer nach günstig gibt. Wir finden auch in Norddeutschland eine ganze Reihe von Städten, wo noch günstige Wohnungen zu haben sind – beispielsweise Bremerhaven.
Nun möchten auch niedersächsische Bauunternehmen gern Wohnungen bauen. Folgt man Ihnen, dann herrscht in weiten Bereichen unseres Bundeslandes kein Mangel an Wohnungen. Also kein Baubedarf mehr?
Nehmen Sie beispielsweise den Südosten Niedersachsens. Hier haben wir Wohnungsüberschüsse. Dennoch wird auch hier weiter gebaut. Allerdings geht es hier vor allem um qualitative Verbesserungen, wenn zum Beispiel eine junge Familie aus ihrer Etagenwohnung in ein Einfamilienhaus umzieht. Wir haben hier Neubau und Leerstand zugleich. Deshalb habe ich generell Schwierigkeiten, wenn in der Politik mit bundesweiten Zahlen jongliert wird, wer angeblich oder tatsächlich ganz dringend ein Dach über dem Kopf braucht. Große Teile des Baugeschehens bewegen sich um die Qualitätsverbesserung. Mangel- oder Leerstandsstatistiken sagen in diesem Kontext wenig über die tatsächliche Nachfrage nach Bautätigkeit.
Qualitätsverbesserung – können Sie dieses Geschäftsfeld für unsere Unternehmen noch etwas genauer definieren?
Es handelt sich zumeist um kleinteiligeres Bauen – es werden weiter Einfamilienhäuser gebaut werden. In zentralen Innenstadtlagen werden auch Geschosswohnungen gebaut werden, aber eben im hochwertigen Segment für Wohn-Aufsteiger. Solche beispielsweise mit Dachterrassen beziehungsweise Staffelgeschossen ausgestatteten Wohnungen mit Mieten im gehobenen Segment gehen selbst in Städten mit allgemein niedrigem Mietniveau wie Plauen weg. Zielgruppen sind hier ältere Menschen mit guten Einkommen oder Paare mit „double income" und „no kids", die beispielsweise aus ihren Villen und repräsentativen Einfamilienhäusern im Umland in eine Stadt wie Göttingen ziehen möchten, weil sie zentrumsnah wohnen wollen. Das haben wir recht häufig. Generell geht es um kleinere hochwertigere Chargen und weniger um Großprojekte. An Einfachwohnungen haben wir in weiten Bereichen Deutschlands und Niedersachsens aus meiner Sicht keinen Neubaubedarf. Und es gibt auch keine Investoren, die so unklug wären, neue Objekte in Regionen bauen lassen zu wollen, die hier bereits Überschüsse daran haben.
Wird in Zukunft auch Sanierung eine zunehmende Rolle spielen?
In den neuen Bundesländern, die Niedersachsen benachbart sind, tut sich ein interessanter Markt auf. Nicht wenige Städte dort verfügen über historische Bausubstanz, die direkt nach der Wende in vielen Fällen nur einfach saniert worden ist – zum Beispiel mit Laminatböden. Wenn man diesen Objekten nun eine hochwertige Sanierung zukommen lassen würde, könnte man auch in Ostdeutschland Mietniveaus bis zu neun Euro realisieren. Hier liegt ein Markt, der noch nicht richtig erschlossen ist. Wenn das aber geschieht, bestehen hier auch Chancen für Bau- und Bauhandwerksunternehmen.
Sie haben eben bereits erwähnt, dass es einen Trend zum zentrumsnahen Wohnen gibt. Selbst in Mittelstädten gibt es aber Engpässe an Baugrundstücken. Müssen Bauunternehmen hier noch findiger werden?
Ja. Ganz sicher müssen sie sich intensiver um Marktnischen kümmern und die Trends im Auge behalten. Wie gesagt: Neubau in kleineren höherwertigen Chargen, und Umbauten zum Upgrade von Bestandsbauten sind Zuwachsfelder. In Schwarmstädten geht natürlich nach wie vor alles.
Können Sie uns den Begriff „Schwarmstadt" noch einmal erklären?
Das sind nach unserer Definition Städte mit überdurchschnittlichen Zuwanderungsraten. Bei jungen Leuten besonders attraktiv sind Städte wie München und Leipzig. In Niedersachsen sind Braunschweig und Hannover Wunschziele für jüngere Menschen. Die niedersächsische Landeshauptstadt taucht wegen ihrer besonderen Struktur als „Region Hannover" in der Liste unserer Schwarmstädte zwar nicht auf, dürfte aber ähnlich attraktiv sein. Nicht aufgeführt ist auch Oldenburg – es ist nicht weit davon entfernt, in dieser Liga mitzuspielen. Auch hier bieten sich Chancen für den Wohnungsbau. Was diese Städte eint: Alle verfügen über ein gutes Hochschul- oder wenigstens Fachhochschulangebot. Wichtig für einen nachhaltigen Bevölkerungszuwachs ist aber auch, dass die jungen Leute nach dem Studium auch bleiben.
Sie sprechen von jungen Schwarmstädten. Gibt es auch alte Schwarmstädte?
Schwarmstädte oder auch Schwarmregionen gibt es quer durch alle Altersgruppen. Altersschwarmstädte oder besser Schwarmregionen in Niedersachsen sind: Landkreis Ammerland, Landkreis Lüchow-Dannenberg, Landkreis Wittmund, Landkreis Aurich, Landkreis Leer, Landkreis Friesland. Diese sind besonders attraktiv für Zuzügler zwischen 60 und 74. Generell gilt vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung, dass die Einwohnerzahl in Schwarmregionen auf Kosten anderer Landstriche wächst. Oft sind es ländliche Regionen, die Einwohner verlieren, die auch ausbluten. Bundesweit die wohl einzige Ausnahme stellt das westliche Niedersachsen dar: Cloppenburg, Vechta und das Emsland beispielsweise. Hier haben wir recht hohe Kinderzahlen und eine gesunde Einwohnerentwicklung, was wiederum Perspektiven für den Wohnungsbau bietet. Positiv hat sich hier auch der Zuzug von Russland-Aussiedlern ausgewirkt. Diese sind inzwischen sehr gut integriert und eins der sehr positiven Beispiele für gelungene Zuwanderung.
Können wir in Niedersachsen vom Boom in Hamburg profitieren? Will sagen: Werden Menschen sich verstärkt auch im niedersächsischen Speckgürtel der Hansestadt ansiedeln und damit neuen Baubedarf generieren?
Danach sieht es derzeit nicht aus. In Hamburg steigen seit rund vier Jahren die Mieten nicht mehr. Im Osten und im Süden werden die Karten neu gemischt. Im Norden und Westen nicht.
Deutschland hat über die Flüchtlingswelle hunderttausendfache Zuwanderung erlebt. Damals wurden die Rufe nach Schaffung von Einfachwohnraum immer lauter. Momentan hört man wenig darüber. Besteht hier aus Ihrer Sicht dringender Baubedarf?
Richtig. Man fragt sich wirklich, warum man von diesem Thema sowenig hört. Und die Notunterkünfte haben sich an den meisten Orten auch geleert. Ich habe dieses Thema für die KfW gerade untersucht. Demnach beziehen die Flüchtlinge in Deutschland bis dato leerstehenden Wohnraum. Sie ziehen verstärkt in Städte mit Leerstand, zum Beispiel nach Salzgitter. Dieser Stadt waren im Jahr 2016 4.000 Flüchtlinge zugewiesen. Darüber hinaus sind noch einmal 2.000 von ihnen zugezogen. Anerkannte Flüchtlinge dürfen sich innerhalb Niedersachsens freizügig bewegen. Die Menschen orientieren sich einfach um und suchen sich den Wohnraum, den sie finanzieren können. Das kann natürlich auf Dauer sozialpolitisch ein Problem werden.
Dann reguliert sich der Markt?
Salzgitter hatte einen Leerstand von rund zehn Prozent und zeigt, dass der Markt hier funktioniert. Aus Sicht des Marktes ist das eine ganz erfreuliche Situation. Die Menschen laufen eben nicht allein in einer bereits stark ausgelasteten Schwarmstadt wie Braunschweig auf, sondern bewegen sich dort hin, wo sie freien günstigen Wohnraum finden.
Also unterm Strich kein erhöhter Baubedarf in Folge der Flüchtlingskrise?
Ich habe schon vor einiger Zeit gesagt, dass wir dadurch keinen großen Bedarf an neuen Wohnungen haben werden. Wir erleben heute: Die Flüchtlingszahlen gehen herunter. Ich glaube, dass wir im Jahr 2017 sogar eine negative Wanderungsbilanz haben werden. Es kommen zwar weitere nach Deutschland, aber wir haben Indizien für eine sehr deutliche Rück- und Abwanderung. Genaues werden wir im Frühjahr 2018 wissen, wenn – verspätet – endlich belastbare Statistiken vorliegen werden. Zurzeit verzeichnen wir nur noch eine jährliche Bruttozuwanderung von rund 200.000 Flüchtlingen. Jedoch hatten wir bereits im Jahr 2015 eine Abwanderung von 120.000 Personen aus den acht Hauptherkunftsländern. Ich gehe davon aus, dass die Rückwanderung im Vergleich zu 2015 gestiegen ist. Zudem beanspruchen die Zuwanderer schon aus finanziellen Gründen nicht soviel Platz pro Person, wie wir es in Deutschland mittlerweile gewohnt sind. Und es gibt in Deutschland derzeit immer noch rund zwei Millionen leerstehende Wohnungen.
Christian Lindner hat eine höhere AfA fürs Bauen gefordert. Sein Argument: Mehr Menschen sollen im Alter mietfrei wohnen können. Ihr Kommentar dazu?
Wir haben derzeit eine zweiprozentige degressive AfA. Die halte ich auch für zu niedrig. Denn die Lebensdauer von Gebäuden ist heute kürzer als früher. Insofern ist eine moderate Erhöhung der AfA vertretbar.
Wie das?
Das liegt an den Kostenanteilen im Gesamtpreis eines Gebäudes: Im Verhältnis zu Mauern und Dach – sehr langlebige Güter – ist der Anteil der Gebäudetechnik, Dämmung, Fenster, Lüftungsanlagen stark gestiegen. Deshalb müssen wir schneller abschreiben. Deshalb halte ich eine Erhöhung von zwei auf drei Prozent für angemessen. Auf keinen Fall sollten wir darüber hinausgehen, weil das einer staatlichen Förderung gleich käme. Allerdings frage ich mich, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für eine höhere Abschreibung bereits gekommen ist. Denn die Preise für Immobilien sind durch die Decke geschossen. Und wir sollten den Markt jetzt nicht noch weiter anheizen. Wir brauchen die drei Prozent irgendwann. Lassen Sie uns 2021 oder 2022 darüber reden. Wir werden dann zumindest in Berlin und München mit zurückgehenden Preisen zu tun haben. Mit sinkenden Preisen wird auch der Neubau zurückgehen. Dann sollte die Erhöhung der AfA erfolgen.
Vielerorts wird auch gefordert, dass die Förderung für Wohnbau höher werden sollte.
Ich halte nichts davon, wie ich auch beim Baugewerbetag in Oldenburg ausgeführt habe. Denn der geförderte Wohnungsbau würde natürlich in den Schwarmstädten entstehen und so die Entvölkerung im Rest des Landes weiter vorantreiben. Warum sollen dafür die Steuerzahler auf Bundesebene auch noch zahlen? Das kann weder Zweck von Bundes- noch von Landespolitik sein! Wenn Schwarmstädte weiter wachsen wollen, dann ist ihnen das ja unbenommen. Aber wir müssen das nicht aus dem Steuertopf bezahlen!
Viele Bauunternehmen und Bauträger beklagen auch eine Knappheit an Grundstücken als Hemmnis fürs Bauen. Müssen wir mehr Grundstücke ausweisen – und was muss dafür geschehen?
Wenn der Platz in den Zentren von Schwarmstädten nicht mehr ausreicht, muss man auch in der Peripherie Baugrund ausweisen, damit gebaut werden kann. Das findet sich aber auch ohne staatliche Förderung, wenn ich an das Umland von Berlin denke. Prekärer ist die Lage im Speckgürtel von München, wo viele Gemeinden „Closed Shop" machen. Das ist aber eine Angelegenheit der Regionen und nicht des Bundes.
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