Den Bedarf beziffert er auf bis zu eine halbe Mio. pro Jahr. Vor dem Hintergrund immer komplexerer Technologien bei der Erstellung von Niedrigenergiehäusern warb Siebenkotten für die Beibehaltung und Weiterentwicklung des Meistersystems im Bauhandwerk: „Nur die damit untrennbar verbundene sehr fundierte duale Ausbildung in Deutschland verbunden mit Fortbildungen garantiert die saubere Ausführung der neuen Niedrigenergietechnik am Bau. Das deutsche Meistersystem ist in dieser Hinsicht vorbildlich – es muss erhalten und weiterentwickelt werden!"
Herr Siebenkotten, Bundesbauministerin Barbara Hendricks verweist junge berufstätige Singles angesichts der Wohnungsnot in deutschen Metropolen darauf, dass auch 30 Quadratmeter zum Wohnen reichen. Ist das aus Sicht des Mieterbundes ein sinnvoller Vorschlag?
Grundsätzlich hilft alles, was dazu führt, dass neue Wohnungen in der Herstellung nicht soviel kosten. Wenn sie damit den Neubau von Wohnungen gemeint hat, ist ihr Vorschlag generell bedenkenswert. Allerdings entspricht er nicht den heutigen Lebensverhältnissen dieser Bevölkerungsgruppe.
Aber steckt darin nicht auch Hilflosigkeit?
Sicher auch – wenn es nicht auch ein Stück weit Ablenkung von eigenen staatlichen Versäumnissen ist. Denn der Mangel an bezahlbaren Wohnungen in Großstädten hat wesentlich damit zu tun, dass der Staat über einen Zeitraum von mindestens acht Jahren den zunehmenden Fehlbestand an Mietwohnraum weitgehend ignoriert hat. Es war doch absehbar, dass die Zahl der Sozialwohnungen nach langer Bauflaute in diesem Sektor zurückgeht, weil die 30-jährige Bindung ausläuft! Erfreulich ist, dass die Mittel für den sozialen Wohnungsbau in den kommenden drei Jahren von rund 500 Mio. Euro im Jahr auf rund 1,5 Mrd. Euro im Jahr erhöht werden, die an die Länder weitergereicht werden.
Reicht das denn?
Das wird definitiv nicht reichen, um einen Aufwuchs an Sozialwohnungen zu erreichen, sondern allenfalls, um den Wegfall zu stoppen. Wenn man hier wirklich nennenswerte Zuwächse erreichen wollte, müssten Bund, Länder und Gemeinden eine große Wohnungsbauoffensive starten. Dazu braucht es nicht 1,5 Mrd. Euro, wie beschlossen, sondern fünf Mrd. Euro pro Jahr. Das liegt pro Jahr übrigens noch weit unter den Gesamtkosten des aktuellen VW-Abgas-Skandals (lacht).
Die Bundesbauministerin kalkuliert den Bedarf an neuen Wohnungen zwischen 350.000 und 400.000 Wohnungen im Jahr. Was halten Sie als Mieterbund denn für erforderlich?
Es wird kaum bestritten, dass wir eine Lücke von 800.000 bis eine Mio. Wohnungen haben, die in den letzten Jahren nicht gebaut worden sind. Wir müssen pro Jahr mindestens 400.000 Wohnungen schaffen, um dem einigermaßen entgegenwirken zu können, besser 500.000. In 2015 waren es 260.000 bis 270.000. Damit ist klar, dass der Fehlbestand immer größer wird. Wegen der massiven Zuwanderung steigt die Zahl der Menschen, die in Deutschland leben, entgegen früherer Statistiken sogar an.
Ein großes Hemmnis für den Wohnungsbau sind in gefragten Metropol-Lagen die rapide steigenden Grundstückspreise.
Alle drei staatlichen Ebenen sind hier gefordert. Der Bund hat große Konversionsflächen, die er über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verwaltet. Er könnte zum Beispiel entscheiden, dass diese Flächen billiger verkauft werden, wenn darauf verbindlich sozialer Wohnungsbau entstehen soll. Bauministerin Hendricks müsste sich hier stärker gegen den Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble durchsetzen, der möglichst hohe Einnahmen hereinholen will. Viele Flächen gehören den Ländern und Kommunen. Auch sie müssen dazu betragen, mehr Bauland zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung zu stellen. Das ist der entscheidende Flaschenhals, um zu mehr bezahlbarem Wohnraum zu kommen. Wenn sie keinen Baugrund haben, können sie auch nichts bauen! Bund, Länder und Gemeinden dürfen hier nicht allein die Haushälter regieren lassen. Sie haben auch eine soziale Verantwortung.
NRW-Bauminister Michael Groschek setzt sich bereits seit längerem dafür ein, im Wohnbau in die Höhe zu gehen und mehr Geschosse zu bauen, um zu mehr bezahlbaren Wohnungen zu kommen. Schließlich würden sich hohe Grundstückspreise dann auf mehr Wohneinheiten umlegen. Wie sehen Sie das?
Wenn wir Fünfgeschosser haben und setzen noch eins drauf, dann habe ich damit kein Problem. Ich wehre mich aber gegen den Bau neuer Hochhaus-Gettos mit möglicherweise 20 Etagen. Eventuell kann man an Stellen, wo partout keine Fläche vorhanden ist, einmal eine Ausnahme machen. Generell sollten wir neue Hochhaus-Siedlungen, die wir in möglicherweise 20 Jahren wieder abreißen, vermeiden.
Aus der Immobilienwirtschaft kommt der Vorschlag, dass Grundbesitzverkauf dann steuerfrei oder steuerbegünstigt stattfinden soll, wenn das Land für den Bau von Mietwohnungen eingesetzt werden soll. Ist das aus Sicht des Deutschen Mieterbundes ein Weg?
Nur dann, wenn sichergestellt ist, dass der Quadratmeterpreis einen bestimmten Betrag nicht überschreitet. Luxusmietwohnungen muss der Steuerzahler nicht subventionieren. Wir sind als Mieterbund mit einer steuerlichen Entlastung oder Befreiung einverstanden, wenn Mietobergrenzen vereinbart sind. Dann plädieren wir auch für eine degressive Sonder-AfA anstelle einer linearen, weil sie attraktiver ist.
Die Sonder-AfA für den Wohnungsbau liegt derzeit auf Eis, weil Kritiker meinten, dass ihr die soziale Komponente fehlt.
Zu den Kritikern dieser Art von Sonder-AfA zählt auch der Deutsche Mieterbund. Steuerausnahmen darf es aus unserer Sicht nur geben, wenn eine bestimmte Quadratmeter-Miete nicht überschritten wird.
Und wie könnte die aussehen?
Das muss sicher regional differenziert werden. Wenn die Kaltmiete in Berlin für geförderten Wohnraum bei 6,50 Euro liegt, dann könnte sie beispielsweise in München auch bei acht Euro liegen. Es gibt dort auch ein anderes Gehaltsniveau. Solche Steuerausnahmen müssen zudem auf Gebiete beschränkt werden, in denen wirklich Mietwohnungsnotstand herrscht. Wir brauchen das nicht in Gelsenkirchen oder Peine.
Verteuernd wirkt sich auch aus, dass Kommunen, die vielfach mit Haushaltsproblemen zu kämpfen haben, Grundsteuern erhöhen.
Als Mieterbund fordern wir die Bundesländer auf, die Grunderwerbsteuer dort zu senken, wo sozialer Wohnungsbau betrieben werden soll. Sie hat je nach Bundesland eine Spanne von 3,5 bis 6,5 Prozent. Die Grundsteuer spielt für die Investitionsentscheidung zum Mietwohnungsbau keine so große Rolle, denn diese wird an die Mieter durchgereicht. So ist es leider im Betriebskostenkatalog festgelegt.
Kommunen bauen angesichts ihrer Haushaltsprobleme vielfach Personal ab. Das führt zu Planungsengpässen und Genehmigungsstaus am Bau. Was tun?
Das ist in der Tat ein ernstes Problem. Kommunen müssen im Planungssektor dringend Personal aufbauen. Ich war selbst einmal Bürgermeister und weiß, wie man in vernünftigen Zeiträumen Baugenehmigungen erteilt. Es gibt unfassbar lange Wartezeiten von bis zu drei Jahren – zum Beispiel in Berlin. Kommunen haben in Zeiten, in denen weniger gebaut wurde, Personal abgebaut. Doch nun, wo wir dringend neue Wohnungen brauchen, müssen sie deutlich mehr Leute einstellen. Eine vernünftige Zeitspanne, innerhalb derer eine Baugenehmigung erteilt zu werden hat, darf nicht länger als zweieinhalb bis drei Monate sein. In der Stadt, in der ich Bürgermeister war, haben wir das auch geschafft. Allerdings ist die Situation in Berlin oder in Frankfurt schon speziell. Aber ich bleibe dabei: Im Normalfall muss eine Baugenehmigung in drei Monaten erteilt sein!
Für Verzögerungen im Baubereich sorgen auch immer neue Regelungen und Normungen. Bundesbauministerin Hendricks hat jüngst darauf aufmerksam gemacht, dass die Zahl der Normen in der Bauwirtschaft von ca. 5.000 in den 90er-Jahren auf heute 20.000 angewachsen sei. Was würden Sie als Mieterbund am liebsten abschaffen?
Es gibt kaum ein Land auf der Welt, das in diesem Sektor mehr Vorschriften hat als Deutschland. Grundsätzlich sind wir für den Abbau von Vorschriften, doch der Teufel steckt im Detail.
Dann werden wir konkret. Ministerin Hendricks kritisiert, dass die Stellplatzpflicht den Ausbau von Dachgeschossen hemmt.
In Metropolen mit einem sehr guten öffentlichen Nahverkehr, zum Beispiel in Berlin sollten wir darüber nachdenken, ob man speziell beim Dachgeschossausbau auf die Stellplatzpflicht verzichten kann. In Berlin habe ich damit keine Probleme! Ein aus Sicht des Mieterbundes problematischeres Thema ist die TA Lärm...
Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilienausschusses, hat dazu gefordert, dass die seiner Auffassung nach „veralteten Vorgaben der TA Lärm parallel an aktuelle städtische Lebensbedingungen und den Stand des technisch Möglichen angepasst werden". Müssen wir uns also mit mehr Lärm anfreunden, wenn wir mehr Wohnungen in gefragten Lagen wollen?
Hier stellt sich die Frage, wie viel Lärm Menschen aushalten können müssen. Ein wenig mehr mag man ertragen können, gleichzeitig darf man aber nicht vergessen, dass Lärm die Menschen, und damit auch Mieter, nachweislich krank machen kann. Insofern bin ich da skeptisch.
2019 läuft der Solidarpakt II für die neuen Bundesländer aus. Der Wohnungsbestand in Ostdeutschland hat einen Sanierungsschub hinter sich. Ist nicht jetzt auch mal der Westen dran?
Ja. Der Deutsche Mieterbund ist deshalb gegen eine komplette Abschaffung des Solidaritätszuschlages. Wenigstens ein Teil des Geldes muss zu einem Wohnungs-Soli werden, um damit bezahlbare Wohnungen in stark angespannten Mietwohnungsmärkten zu bauen. Damit ließen sich auch ab 2020 die benötigten Mittel für den Wohnungsbau aufbringen, ohne dass sich Haushaltslöcher auftun. Bezahlbare Wohnungen sind ein gesamtgesellschaftliches Anliegen. Deshalb ist es gerechtfertigt, dafür Mittel aus dem Solidartopf zu nehmen.
2016 tritt die verschärfte Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft. Sie verteuere das Bauen laut Wohnungswirtschaft um bis zu elf Prozent, im Schnitt der Gebäudetypen um sieben Prozent. Per EU-Richtlinie sollen privatwirtschaftlich genutzte Neubauten ab 2021 nur noch nach dem Niedrigstenergiestandard gebaut werden dürfen. Für öffentliche Gebäude gilt das schon ab 2019. Das bringt neue Kostenlasten. Bremst das nicht den Bau dringend benötigter Wohnungen?
Nach einer Studie des Instituts F+B lassen sich EnEV-bedingte Mehrkosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht nachweisen. Die Studie war durch die Umweltbehörde in Hamburg in Auftrag gegeben worden. Die Wohnungswirtschaft hat dazu eine andere Auffassung. Ich bin mir vor diesem Hintergrund aber nicht sicher, ob energetische Anforderungen Neubauten wirklich teurer machen.
Wenn schon nicht teurer, so ist das Bauen und Wohnen mit komplizierter Energiespartechnik unbestreitbar schwieriger geworden. So setzt Wärmepumpentechnik zum Beispiel eine hohe Disziplin beim Lüften voraus. Sonst drohen Schimmelschäden. Das führt zu Streit und Regress-Problemen wegen angeblicher Mängel in der Bauausführung...
Ich persönlich vertrete die Meinung, dass man den Menschen das Lüften nicht verbieten kann und darf. Soweit kann und darf Energiesparen nicht gehen. Wenn ich nicht lüften darf, bin ich unglücklich! Das vorneweg. Ich frage mich, ob man mit Niedrigstenergiehäusern qua EU-Richtlinie den Ehrgeiz, das Weltklima zu retten, nicht außerhalb von sinnvollen Regionen treibt. Sie machen verglichen zum Bestand ja nur einen sehr geringen Anteil aller Wohnungen aus. Zweifellos ist das Bauen von Niedrigstenergiehäusern beziehungsweise die Sanierung des Bestandes komplizierter als das Bauen früher. Dafür braucht es sehr qualifizierte Handwerker. Die modernen Techniken fordern viel Know-how. Und deshalb bin ich ein Verfechter der Beibehaltung des verpflichtenden deutschen Meistersystems. Nur die damit untrennbar verbundene sehr fundierte duale Ausbildung in Deutschland verbunden mit Fortbildungen garantiert die saubere Ausführung der neuen Niedrigenergietechnik am Bau. Das deutsche Meistersystem ist in dieser Hinsicht vorbildlich; es muss erhalten und weiterentwickelt werden!
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