Voigtländer sieht kein Risiko einer Immobilien- beziehungsweise Kreditblase. Er glaubt, dass die Bauzinsen allenfalls geringfügig steigen und dass die Nachfrage nach Neubau weiter anhalten wird. Er regt unter anderem an, frei werdende Mittel aus dem Solidaritätszuschlag künftig den Kommunen zu geben, damit diese in gefragten Ballungsräumen neue Stadtviertel gründen können. Denn es mangele an Flächen für den Wohnungsbau. Um Nebenkosten beim Kauf von Immobilien zu senken, sollte seiner Meinung nach für Makler auch beim Immobilienverkauf das Bestellerprinzip eingeführt werden. Dies werde mehr Wettbewerb unter den Maklern und niedrigere Vermittlungsgebühren bringen, so Voigtländer.
Herr Professor Voigtländer, wie schätzen Sie die Entwicklung der Baukonjunktur im Jahr 2017 ein?
Im Wohnungsmarkt wird die Nachfrage weiter anhalten – nicht zuletzt, weil Deutschland seit 2010 eine starke Zuwanderung erlebt. Deutschland wird nach den aktuellen demografischen Prognosen auch wieder wachsen. Vor allem in den Großstädten wird Wohnraum extrem nachgefragt bleiben. Die Preise werden hier eher noch weiter steigen. Es wird einfach zu wenig gebaut, um die Nachfrage zu decken. Viele Großinvestoren würden gern mehr bauen. Es fehlt schlicht am Bauland. Deshalb werden die Baupreise weiter steigen.
Dann befinden wir uns also nicht in einer spekulativen Kredit- oder Immobilienblase? Und unsere Unternehmen müssen damit auch keinen abrupten Einbruch des Baugeschäftes befürchten?
Die Baubranche muss keinen Nachfrageeinbruch fürchten. Wir haben diese Fragen gerade in einer Studie zur Immobilienfinanzierung untersucht. Wir sehen keine Anzeichen für eine starke Kreditexpansion. Diese wäre ein typisches Anzeichen für eine spekulative Blase, wie wir sie in Spanien hatten und haben. Doch eine Kreditblase liegt nach unseren Daten und Recherchen in Deutschland nicht vor!
Anzeichen für eine Immobilienblase wäre auch ein Rückgang der Tilgungen von Krediten. Das ist in Deutschland aber ebenfalls nicht der Fall. Auch das Verhältnis von Fremdkapital zum Immobilienwert ist konstant. Gemessen an der Preis- und Zinsentwicklung hat sich die Kreditvergabe bei uns unterdurchschnittlich entwickelt. Insofern liegt eher das Gegenteil einer Blase vor. Das gilt mit Ausnahme von Teilen Süddeutschlands für die gesamte Bundesrepublik. Es lohnt sich weiterhin, Immobilien zu kaufen. Vor allem in Ballungsräumen wie auch der Region Hannover ist nicht mit fallenden Preisen zu rechnen – im Gegenteil: Die Preise dürften in Zukunft weiter steigen, weil die Knappheit sich verstärkt.
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Info: Was ist eine Kreditblase?
Professor Voigtländer: Hier werden Kredite aufgenommen, um Immobilien zu kaufen, die man nur deshalb erwirbt, weil man auf kurzfristige Preissteigerungen setzt, um die Objekte wenige Jahre später unter Gewinnmitnahme wieder zu verkaufen. In den USA wurden auch Wohnungen gekauft, um mit dem erzielten Gewinn aus einem Wiederverkauf die nächstgrößere Wohnung zu finanzieren.
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Die Banken haben zu Beginn des Jahres prognostiziert, das die Zinskurve steigt, und damit auch langfristig fixierte Bauzinsen. Könnte das der Baukonjunktur nicht einen Dämpfer verpassen?
Das sehe ich nicht. Nach unseren Sensitivitätsanalysen könnten die Bauzinsen bis auf vier Prozent steigen, ohne dass es auf dem Immobilienmarkt zu Verwerfungen kommen wird. Zur Zinsprognose der Banken selbst: Die Europäische Zentralbank wird schon mit Blick auf die hochverschuldeten mediterranen Länder den Leitzins auch in den kommenden Jahren niedrig halten. Ich glaube deshalb nicht, dass es eine Zinswende gibt. In diesem Jahr rechne ich mit keiner relevanten Steigerung des Zinssatzes. Die Ersparnisbildung liegt deutlich über der Investitionsneigung. Auch das spricht dafür, dass die Zinsen niedrig bleiben. 2017 oder 2018 werden wir bei den Hypothekendarlehen vielleicht auch mal wieder eine zwei vor dem Komma sehen. Aber es wird nichts Dramatisches passieren! Manche Ökonomen halten die niedrigen Zinsen auch für das „New Normal", das uns bis in die 20er-Jahre dieses Jahrhunderts begleiten wird.
Die Zielmarke von 360.000 neuen Wohnungen jährlich ist nicht erreicht worden. 2016 sind nur knapp 300 000 neue Wohnungen in Deutschland gebaut worden. Was tun, um in dieser Lage mehr Bauen zu ermöglichen?
Es müssen Wege gefunden werden, wie wir in Ballungsräumen zu mehr Bauland kommen. Denn hier liegt das Nadelöhr. Hier entstehen zum Beispiel in der IT-Branche die neuen Jobs – und deshalb wollen die Menschen dorthin. In der Region Hannover pressiert das Problem nicht so wie in anderen Großstädten. Doch auch hier tut sich die Stadt mit der Ausweisung neuer Baugebiete schwer. Einerseits sind die Kommunen gefordert. Berlin und Hamburg beispielsweise werden nicht umhinkommen, ganz neue Stadtviertel zu gründen. Andererseits – zum Beispiel in Berlin – halten Eigentümer Grundstücke aus spekulativen Gründen zurück. Dem könnte man mit einer neuen Bodenwertsteuer begegnen.
Ein weiteres Problem sind die vielen Regulierungen und Belastungen, die Neubauten teuer machen. Das sind zum einen energetische Auflagen und zum anderen aber auch Lasten, die Kommunen Bauherren auflegen – zum Beispiel Stellplätze und Infrastruktur, Straßen, Kindergärten, Schulen, die Bauherren mitfinanzieren sollen. In Süddeutschland kenne ich einen Fall, in dem jedes Einfamilienhaus 15.000 Euro teurer wurde, weil noch ein Kindergarten finanziert werden musste. Die Kommunen sind zwar vielfach klamm. Es ist aber nicht in Ordnung, dass sie dafür Reihenhausbesitzer in die Haftung nehmen, eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe zu bezahlen. Das ist zudem auch unsozial. Denn es trifft vor allem junge Familien, die nicht so finanzstark sind wie beispielsweise ein kinderloses Beamtenehepaar.
Auch die Bürger sollten eine andere Haltung zum Neubau gewinnen: Sie bekämpfen inzwischen jedes neue Bauprojekt. Auch das verhindert mehr bezahlbaren Wohnraum. Wir brauchen dafür in der Politik und in der Gesellschaft insgesamt ein baufreundlicheres Klima. Bürgermeister in Großstädten müssen es zur Chefsache machen, und die Politik muss gegebenenfalls auch Liberalisierungen zum Beispiel beim Lärmschutz oder der Energieeffizienz zulassen, damit vor allem auch kostengünstiger Wohnraum entstehen kann. Studenten und junge Erwerbstätige sowie auch Rentner haben sehr große Probleme, eine Wohnung zu finden.
Wie stehen Sie zu Vorwürfen, dass der Staat den sozialen Wohnungsbau seit Jahrzehnten zurückgefahren hat und dass bezahlbarer Wohnraum jetzt auch deshalb knapp ist?
Ich bin generell kein Freund des Sozialen Wohnungsbaus, weil die Treffsicherheit sehr gering ist – das heißt: Viele mit Steuermitteln geförderte Wohnungen sind heute von Besserverdienern bewohnt, die dort irgendwann mit geringeren Einkommen eingezogen sind. Eine Auswertung des sozioökonomischen Panels weist nach, dass 55 Prozent der Bewohner von Sozialwohnungen ein Einkommen höher als 60 Prozent des Medians haben: Dieser liegt bei rund 21.000 Euro verfügbarem Netto-Jahreseinkommen für einen Ein-Personenhaushalt im Jahr (Stand 2010). Sozialwohnungsbau hilft vielfach den Falschen. Wir brauchen andere Modelle, um mehr bezahlbares Bauen zu ermöglichen.
Was würden Sie sich denn wünschen, um mehr Neubau zu bezahlbaren Preisen zu ermöglichen?
Ich sehe viel Bedarf im Ersatzneubau. Es wäre sicher auch aus energetischer Sicht sinnvoll, manch älteres Gebäude abzureißen und neu zu bauen. Doch dann stecken Bauherren direkt in strengen und teuren staatlichen Regularien und müssen zum Beispiel Stellplätze nachweisen, obwohl beim Vorgängergebäude, das lediglich ersetzt werden soll, beispielsweise keine vorhanden waren. Sie haben zudem den Nachteil, dass sie bei einem Neubau nur zwei Prozent abschreiben können, obwohl der Wertverlust gerade nach Fertigstellung höher ist als später. Im Ersatzneubau braucht es andere Regelungen, die den Neubau zum Beispiel in gefragten Ballungslagen erleichtern.
Was kann man darüber hinaus tun, damit in Deutschland und in Niedersachsen mehr gebaut wird? Hilft uns dabei eine Kaufpreisbremse, wie sie derzeit in Niedersachsen diskutiert wird?
Ein marktfremdes Instrument wie eine politisch verordnete Kaufpreisbremse wird uns nicht helfen, mehr Neubau zu erreichen. Ich denke, dass wir an einem anderen Punkt ansetzen müssen: Wir haben in Deutschland verglichen mit anderen Ländern einen überdurchschnittlich hohen Kapitalbedarf beim Bauen. Man muss sehr viel angespart haben, um ins Wohneigentum zu kommen. Denn zunächst fallen hohe Kosten für Notar, Grundbucheintrag an – zudem ist die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, letztere ist enorm gestiegen. Und Sie müssen den Makler bezahlen. Das summiert sich zu enormen Beträgen. Für 250.000 Euro Eigentum, das ich erwerbe, muss ich in Deutschland im Schnitt rund 16.000 Euro Nebenkosten bezahlen. Wenn der Makler dazukommt – in manchen Bundesländern muss ich den komplett bezahlen – dann kommen noch mal mehr als 10.000 Euro dazu. Dann will die Bank als Kreditgeber noch zehn Prozent Eigenkapitel. Das heißt: Ein Bauherr oder Käufer muss bei einem Gesamtpreis von 250.000 Euro bereits 50.000 bis 60.000 Euro in der Hand haben, um sein Vorhaben überhaupt beginnen zu können. Plus Umzug, plus ein paar neue Möbel – das ist selbst im Mittelstand für viele einfach utopisch. Die können sich das nicht leisten.
Was tun, um das zu ändern?
In den Niederlanden haben Notare Festgebühren, die viel niedriger als in Deutschland sind. Bei einem Hauskauf bekommt der Notar im Schnitt rund 1.000 Euro – und zwar wertunabhängig. Das Grundbuch kostet rund 300 Euro pauschal. Der Makler nimmt ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis. Und das zahlt der Verkäufer, weil in den Niederlanden auch beim Immobilienverkauf das Bestellerprinzip gilt. Und die Grunderwerbssteuer liegt nur bei zwei Prozent, in Deutschland sind es zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Wir sollten das Bestellerprinzip für Immobilienverkäufe auch in Deutschland einführen. Das ist eine Chance für mehr Wettbewerb unter Maklern. Denn Verkäufer können sich dann den Makler mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis aussuchen. Natürlich wird sich die Makler-Courtage dann im Immobilienkaufpreis wiederfinden. Aber dieser kann dann im Unterschied zu einer vom Käufer zu zahlenden Courtage auch durch den Käufer über die Banken finanziert werden. Neben den Maklern sollte es auch für Notare mehr Wettbewerb geben. In Holland hat man das Notarwesen liberalisiert. Sie dürfen dort keine Preise mehr absprechen. Festhonorare wie in Deutschland gibt es in den Niederlanden nicht – und das nützt Immobilienkäufern und -verkäufern. Auch das Preiskartell bei den Architekten muss fallen.
Lars Siebenkotten, Mieterbundpräsident, hat im Gespräch mit diesem Magazin gefordert, dass frei werdende Mittel aus dem 2019 auslaufenden Solidaritätszuschlag in den Mietwohnungsbau fließen sollten. Was halten Sie davon?
Ein solcher Wohnungssoli, wie ihn der Mieterbundpräsident vorschlägt, ist nicht zielführend. Denn es mangelt ja nicht an Investitionswilligen; in Ballungsräumen stagniert der Bau von Wohnungen wegen fehlender Grundstücke. Die Grundstückseigentümer würden diesen Wohnungssoli über den Kaufpreis einfach abschöpfen.
In der Bau- und Immobilienbranche bemängeln auch viele, dass die Sonder-AfA für den Wohnungsbau nicht zustande gekommen ist.
... Ich habe diese Sonder-AfA stets kritisch gesehen, weil auch hier, wie bei einem Wohnungssoli, einfach Mitnahmeeffekte entstehen und die Ersparnis gleich auf die Verkaufspreise aufgeschlagen werden. Die aktuellen Niedrigzinsen sind genug Förderung für die Investoren. Sie brauchen darüber hinaus nicht noch mehr Unterstützung durch den Staat. Sie wollen ja bauen. Was fehlt, sind Grundstücke! Man sollte eher freiwerdende Soli-Mittel den Kommunen zum Aufbau neuer Stadtviertel in Ballungsräumen geben. Das würde die Wohnungsknappheit am wirksamsten bekämpfen.
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